İpotekli Taşınmazın Satışı Nasıl Yapılır?

22 Ekim 2026 · Gayrimenkul Hukuku · 4 dk okuma · Yazar: Av. Aysel Atlı

İpotekli taşınmaz satışı, üzerinde bir bankaya veya üçüncü kişiye teminat olarak ipotek konulmuş bir taşınmazın, bu ipotek kaldırılarak ya da alıcıya bilgi verilerek devredilmesi sürecidir. Genellikle satış bedelinden ipotek bakiyesi kapatılır, ipotek fekk edilir ve ardından tapuda devir işlemi gerçekleştirilir. Sürecin doğru sırayla ilerlemesi, hem satıcının hem de alıcının haklarının korunması açısından önemlidir.

İpotekli Taşınmazın Satışı Nasıl Yapılır?

Kısaca özetlemek gerekirse: ipotekli taşınmazın satışı, önce ipotek bakiyesinin belirlenmesi, ardından satış bedelinden bu bakiyenin kapatılması, ipoteğin fekk edilmesi ve son olarak tapuda devrin gerçekleştirilmesi şeklinde ilerler. Aşağıda bu adımlar ve tarafların dikkat etmesi gereken noktalar ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.

İpoteğin Fekki (Kaldırılması) Nedir?

İpoteğin fekki, tapu kaydındaki ipotek şerhinin, borcun ödenmesi üzerine kaldırılması işlemidir. Banka, kendisine olan borcun tamamı ödendikten sonra tapu müdürlüğüne ipoteğin terkini için yazı gönderir; bu yazı ulaşmadan tapuda satış işlemi genellikle tamamlanamaz. Uygulamada birçok banka, satış bedelinin bir kısmının doğrudan kendisine ödenmesi ve fekk yazısının aynı gün tapuya iletilmesi yönteminde alıcı, satıcı ve banka arasında eşzamanlı bir düzenleme yapılmasını tercih eder.

İpotek Bakiyesi Satış Bedelinden Nasıl Karşılanır?

Satış bedeli, önce bankaya olan ipotek bakiyesinin kapatılmasında kullanılır; kalan tutar ise satıcıya ödenir. Bu paylaşımın satış öncesinde açık ve yazılı şekilde belirlenmesi, taraflar arasında sonradan doğabilecek anlaşmazlıkların önlenmesi açısından önemlidir. Bazı durumlarda ipotek bakiyesi satış bedelini aşabilir; bu hâlde satıcının aradaki farkı kendi kaynaklarından tamamlaması gerekebilir.

Alıcı Açısından İpotekli Taşınmaz Almanın Riskleri

Alıcı için en önemli risk, ipoteğin fekk edilmeden veya güncel borç tutarı doğru tespit edilmeden tapuda devrin yapılmasıdır. Tapu kaydında ipotek şerhinin kalması, taşınmazın üçüncü kişilerin haklarına konu olmaya devam etmesi anlamına gelebilir. Bu nedenle satış öncesinde tapu kaydının güncel hâliyle incelenmesi ve bankadan resmi bir borç bilgisi alınması önerilir. Tapu kaydına ilişkin genel inceleme süreci hakkında Tapu İptal ve Tescil Davası Nasıl Açılır? yazımızda da bilgi bulabilirsiniz.

Banka Kredisiyle Devam Eden Satışlarda Kredi Devri

Bazı hâllerde alıcı, mevcut ipotekli krediyi üstlenerek (kredi devri) taşınmazı satın almayı tercih edebilir. Bu seçenek bankanın onayına tabidir; banka, yeni alıcının kredi değerliliğini yeniden değerlendirir. Kredi devri yapıldığında ipotek kalkmaz, yalnızca borçlu sıfatı değişir; bu nedenle sürecin şartları satış sözleşmesinde açıkça düzenlenmelidir.

İcra Yoluyla Satılan İpotekli Taşınmazlar

Borcun ödenmemesi hâlinde banka, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi başlatabilir ve taşınmaz icra dairesi aracılığıyla cebri satışa çıkarılabilir. Bu süreç, tarafların kendi aralarında anlaşarak yaptığı satıştan usul ve süreler bakımından farklılık gösterir. İcra yoluyla satışa ilişkin genel süreç hakkında Haciz İşlemi Nasıl Uygulanır, Hangi Mallar Haczedilemez? yazımızı inceleyebilirsiniz.

Satış Sözleşmesinde İpotek Şerhinin Açıkça Belirtilmesi

Taşınmaz üzerinde ipotek bulunduğu, satış öncesi düzenlenen ön sözleşmede veya kapora tutanağında alıcıya açıkça bildirilmelidir. Alıcının ipotek varlığından haberdar edilmeden sözleşme yapılması, ileride sözleşmenin feshi veya tazminat talebi gibi uyuşmazlıklara yol açabilir. Bu nedenle satıcının, tapu kaydındaki tüm takyidatları satış öncesinde alıcıyla paylaşması önerilir.

Yerel Bağlam

Fethiye'de gayrimenkul piyasasının yoğunluğu ve banka kredisiyle taşınmaz edinen kişi sayısının fazlalığı nedeniyle, ipotekli taşınmaz satışı bölgede sık karşılaşılan bir işlem türüdür. Özellikle yatırım amacıyla taşınmaz alıp sonradan satmak isteyen kişiler için, ipotek bakiyesinin ve fekk sürecinin önceden netleştirilmesi, satış tarihinin gecikmemesi açısından pratik önem taşır. Yabancı uyruklu alıcıların bölgedeki yoğunluğu da göz önüne alındığında, ipotek işlemlerinin ve banka yazışmalarının doğru koordine edilmesi ayrı bir önem kazanmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Bu konuyla ilgili sorularınız için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilir, Fethiye Gayrimenkul Hukuku sayfamızdan bu alandaki hizmetlerimiz hakkında bilgi alabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz; somut olayınız için bir avukata danışmanız önerilir.