Tapu İptal ve Tescil Davası Nasıl Açılır?

26 Ağustos 2026 · Gayrimenkul Hukuku · 4 dk okuma · Yazar: Av. Aysel Atlı

Tapu iptal tescil davası, tapu sicilinde yer alan bir kaydın gerçek hukuki duruma aykırı olduğu iddiasıyla, hatalı kaydın iptal edilerek gerçek hak sahibi adına yeniden tescil edilmesini sağlamak amacıyla açılan bir dava türüdür. Bu dava, taşınmazın aynına (mülkiyetine) ilişkin olduğundan, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde kesin yetkiyle görülür.

Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Uygulamada tapu iptal ve tescil davasına en sık dayanak oluşturan durumlar şunlardır:

• Sözleşmedeki geçersizlik: Satış sözleşmesinin ehliyetsizlik, muvazaa (danışıklı işlem) veya hata-hile-ikrah (irade fesadı) gibi sebeplerle geçersiz olması.
• Vekaletin kötüye kullanılması: Vekilin, vekaletname sınırlarını aşarak veya vekalet verenin zararına işlem yapması.
• Muris muvazaası: Mirasbırakanın, mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla taşınmazını gerçekte bağış olduğu hâlde satış gibi göstererek başkasına devretmesi.
• Kadastro tespit hataları: Kadastro çalışması sırasında taşınmazın yanlış kişi adına veya yanlış niteliklerle tespit edilmesi.
• İmar uygulaması hataları: İmar uygulaması sonucunda payların veya parsellerin hatalı dağıtılması.
• Mirasçılık nedeniyle hatalı tescil: Mirasçılardan birinin, diğer mirasçıların payını da kapsayacak şekilde tek başına tescil ettirmesi.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetki açısından ise, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun taşınmazın aynına ilişkin davalarda öngördüğü kesin yetki kuralı uygulanır: dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır. Bu kesin yetki kuralı, tarafların sözleşmeyle değiştiremeyeceği bir kuraldır; farklı bir yerde açılan dava, yetkisizlik nedeniyle reddedilir.

Tapu Kaydına Güven İlkesi ve İyiniyetli Üçüncü Kişi

Türk Medeni Kanunu, tapu siciline duyulan güveni korumak amacıyla iyiniyetli üçüncü kişileri özel olarak korur. Buna göre, tapu sicilindeki bir kaydın yolsuz (hukuka aykırı) olduğunu bilmeyen ve bilmesi de gerekmeyen bir kişi, bu kayda güvenerek taşınmaz üzerinde bir hak edinmişse, bu hak korunur. Bu ilke nedeniyle, tapu iptal ve tescil davası açılırken taşınmazın el değiştirip değiştirmediği ve mevcut malikin iyiniyetli olup olmadığı, davanın seyri açısından belirleyici olabilir.

Dava Açmadan Önce Dikkat Edilmesi Gerekenler

Tapu iptal ve tescil davası açılmadan önce, tapu kaydının güncel durumunun (varsa üzerindeki ipotek, haciz veya şerhlerin) tapu müdürlüğünden kontrol edilmesi, dava sürecinde taşınmazın üçüncü kişilere devrinin önüne geçmek amacıyla mahkemeden ihtiyati tedbir (tapu kaydına dava şerhi işlenmesi) talep edilmesi önemlidir. Bu tedbir, dava sonuçlanmadan taşınmazın başka bir kişiye devredilerek davanın konusuz kalmasını engelleyebilir.

Kadastro Tespitine Dayalı Tapu Kayıtlarında Özellikli Durum

Kadastro çalışması sonucunda oluşan ve kesinleşen tapu kayıtlarına karşı açılacak tapu iptal ve tescil davalarında, Kadastro Kanunu kapsamında özel bir hak düşürücü süre öngörülmüştür: kadastro tespitinin kesinleşmesinden itibaren belirli bir süre geçtikten sonra, kayda dayanak teşkil eden teknik nedenler dışındaki iddialarla dava açma imkânı ortadan kalkabilir. Bu nedenle, kadastro yenileme çalışması geçirmiş bölgelerdeki taşınmazlarda bir hak kaybı iddiası varsa, sürenin başlangıcı ve işleyişi somut olaya göre öncelikle değerlendirilmelidir.

Yerel Bağlam

Fethiye gibi taşınmaz değerlerinin yüksek olduğu ve yoğun imar/kadastro faaliyetlerinin yaşandığı bölgelerde, özellikle kadastro yenileme çalışmaları veya imar uygulamaları sonrasında tapu kayıtlarında hataların ortaya çıkması sık karşılaşılan bir durumdur. Bu tür teknik hataların düzeltilmesi için de tapu iptal ve tescil davası yoluna başvurulabilir. Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda ortaya çıkan tescil uyuşmazlıkları için Mirasçılık Belgesi (Veraset İlamı) Nasıl Alınır? yazımızı da inceleyebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Bu konuyla ilgili sorularınız için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilir, Fethiye Gayrimenkul Hukuku Avukatı sayfamızdan bu alandaki hizmetlerimiz hakkında bilgi alabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz; somut olayınız için bir avukata danışmanız önerilir.