Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
24 Ekim 2026 · Gayrimenkul Hukuku · 4 dk okuma · Yazar: Av. Aysel Atlı
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflardan birinin belirli bir taşınmazı ileride, kararlaştırılan şartlarla satacağını; diğer tarafın ise bu şartlarla satın alacağını karşılıklı olarak taahhüt ettiği bir ön sözleşme türüdür. Bu sözleşme, kanunda öngörülen şekil şartı gereği resmi olarak, yani noterde düzenlenmelidir; aksi hâlde geçerli bir satış vaadi sözleşmesinden söz edilemez.
- 01Noterde Düzenleme
Sözleşme, kanunda öngörülen şekil şartına uygun olarak noterde düzenlenir.
- 02Tapuya Şerh
Sözleşme, tapu kütüğüne şerh edilerek üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hâle gelir.
- 03Bakiye Ödeme
Sözleşmede kararlaştırılan ödeme takvimi izlenir.
- 04Asıl Satış ve Tescil
Şartlar gerçekleştiğinde asıl satış sözleşmesi yapılır ve tapuda tescil sağlanır.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Kısaca özetlemek gerekirse: taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ileride belirli şartlarla satılacağını taahhüt eden, geçerlilik için noterde resmi şekilde düzenlenmesi gereken bir sözleşmedir. Taraflardan biri bu taahhüde uymazsa, diğer taraf mahkemeden tescile zorlama talep edebilir. Aşağıda bu sözleşmenin özellikleri ve sonuçları ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.
Satış Vaadi Sözleşmesi Neden Noterde Yapılmalıdır?
Kanun, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde, yani noterde düzenlenmesini geçerlilik şartı olarak öngörmektedir. Bu şekil şartına uyulmadan yapılan (örneğin yalnızca adi yazılı şekilde düzenlenen) bir satış vaadi sözleşmesi, kural olarak geçersiz kabul edilir. Noterde düzenleme, tarafların iradelerinin sağlıklı şekilde tespit edilmesini ve sözleşmenin ispat gücünü artırmayı amaçlar.
Tapuya Şerh Verilmesinin Önemi
Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi, talep hâlinde tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh, sözleşmeden doğan hakkın üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmesini sağlar; böylece taşınmaz sözleşme süresince başka bir kişiye satılsa bile, satış vaadi alacaklısının hakkı korunmuş olur. Şerhin belirli bir süre için geçerli olduğu ve bu sürenin sözleşmede veya kanunda belirtildiği unutulmamalıdır.
Taraflardan Biri Sözleşmeye Uymazsa Ne Olur?
Satış vaadi sözleşmesine rağmen taraflardan biri (genellikle satıcı) asıl satışı gerçekleştirmekten kaçınırsa, diğer taraf mahkemeden tescile zorlama davası açarak taşınmazın adına tescilini talep edebilir. Mahkeme, sözleşmenin geçerli şekilde kurulduğunu ve şartların gerçekleştiğini tespit ederse, tapu müdürlüğüne tescil için hüküm verebilir.
Kapora ve Cayma Tazminatı
Satış vaadi sözleşmesinde taraflar, sözleşmenin teminatı olarak bir kapora veya cayma tazminatı kararlaştırabilir. Bu tutarın miktarı ve hangi hâllerde uygulanacağı sözleşmede açıkça belirtilmelidir; aksi hâlde uygulamada taraflar arasında yorum farklılıkları doğabilir.
Yabancı Alıcılar İçin Satış Vaadi Sözleşmesi
İnşaat hâlindeki veya proje aşamasındaki taşınmazlarda, özellikle yabancı yatırımcılar tarafından sıkça tercih edilen satış vaadi sözleşmesi, projenin tamamlanmasını beklerken alıcının hakkını güvence altına almasını sağlar. Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye'de taşınmaz edinme şartları hakkında Yabancıların Türkiye'de Taşınmaz Edinme Şartları Nelerdir? yazımızı inceleyebilirsiniz. Yurt dışında bulunan alıcılar, sözleşme sürecini genellikle bir vekil aracılığıyla yürütür; vekaletname türleri hakkında Vekaletname Türleri Nelerdir? yazımız da bilgi verebilir.
Sözleşmenin Süresi ve Şerhin Yenilenmesi
Satış vaadi sözleşmesinde genellikle asıl satışın hangi tarihe kadar gerçekleştirileceği açıkça belirtilir. Tapuya konulan şerhin geçerlilik süresi dolmadan önce, taraflar gerekirse şerhi yenileyebilir veya sözleşme şartlarını yeniden gözden geçirebilir. Sürelerin takibi, özellikle inşaat sürecinin uzadığı projelerde alıcının hakkının kesintisiz korunması açısından önem taşır.
Yerel Bağlam
Fethiye'de proje hâlindeki konutların ve yabancı yatırımcıların yoğunluğu nedeniyle, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bölgede sık başvurulan bir sözleşme türüdür. İnşaatın tamamlanma süresi ile ödeme takviminin uyumlu şekilde kurgulanması, tarafların menfaatlerinin dengeli korunması açısından önem taşımaktadır. Bölgede birden fazla etaptan oluşan projelerin bulunması, şerh ve ödeme takviminin proje takvimiyle uyumlu şekilde planlanmasını ayrıca gerekli kılmaktadır.
Sıkça Sorulan Sorular
Adi yazılı şekilde yapılan satış vaadi sözleşmesi geçerli midir?
Hayır; kanun bu sözleşmenin noterde resmi şekilde düzenlenmesini geçerlilik şartı olarak aramaktadır.
Satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmezse ne olur?
Şerh verilmezse, taşınmaz üçüncü bir kişiye satıldığında satış vaadi alacaklısının hakkını o kişiye karşı ileri sürmesi zorlaşabilir.
Tescile zorlama davası ne kadar sürer?
Süre; sözleşmenin içeriğine, tarafların tutumuna ve mahkemenin iş yüküne göre değişir, kesin bir süre baştan öngörülemez.
Kapora ödedikten sonra satıcı sözleşmeden dönerse ne olur?
Sözleşmede kararlaştırılan cayma tazminatı hükümlerine göre değerlendirme yapılır; genellikle satıcının kaporayı iade etmesi ve ayrıca tazminat ödemesi gündeme gelebilir.
Şerhin geçerlilik süresi dolduktan sonra hak kaybolur mu?
Şerhin süresi dolduğunda üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik zayıflayabilir; ancak sözleşmeden doğan hak, taraflar arasında geçerliliğini sürdürebilir.
Yurt dışında yaşayan biri satış vaadi sözleşmesi imzalayabilir mi?
Evet; bu kişi bir vekil aracılığıyla veya bulunduğu ülkedeki yetkili makamlar önünde düzenlenecek belgelerle süreci yürütebilir.
Satış vaadi sözleşmesi ile ön ödemeli konut satışı aynı şey midir?
Hayır; ön ödemeli konut satışı ayrı bir kanuni düzenlemeye tabidir ve tüketici işlemlerinde farklı koruma hükümleri içerebilir.
Satış vaadi sözleşmesinden vazgeçmek her zaman mümkün müdür?
Sözleşme geçerli şekilde kurulduktan sonra taraflardan biri tek taraflı olarak vazgeçemez; ancak sözleşmede öngörülen cayma şartları varsa bunlar uygulanabilir.
Bu konuyla ilgili sorularınız için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilir, Fethiye Gayrimenkul Hukuku sayfamızdan bu alandaki hizmetlerimiz hakkında bilgi alabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz; somut olayınız için bir avukata danışmanız önerilir.
Yazıda anlatılanlar genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi durumunuza özgü bir değerlendirme için bize ulaşabilirsiniz.