Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?
21 Ekim 2026 · Gayrimenkul Hukuku · 4 dk okuma · Yazar: Av. Aysel Atlı
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi, arsa sahipleri ve müteahhitler arasında sıkça gündeme gelen bir konudur. Bu sözleşme, müteahhidin arsa üzerine bina inşa etmesi karşılığında arsa sahibine bağımsız bölümler devretmesini öngörür; sözleşmenin gereği gibi ifa edilmemesi, gecikme veya inşaatın durması gibi durumlarda taraflardan biri sözleşmenin feshini talep edebilir.
- 01İhtar Çekilmesi
Karşı tarafa sözleşmeye aykırılık bildirilir ve süre verilir.
- 02Sürenin Beklenmesi
Verilen süre içinde ifanın gerçekleşip gerçekleşmediği izlenir.
- 03Fesih Bildirimi veya Dava
İfa gerçekleşmezse fesih bildirimi yapılır veya dava açılır.
- 04Tasfiye Süreci
Taraflar arasındaki hesaplaşma (yapılan imalat, ödemeler) yapılır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Nasıl Yapılır?
Kısaca özetlemek gerekirse: kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için genellikle karşı tarafa yazılı bir ihtarla süre verilmesi, bu sürede ifa gerçekleşmezse fesih bildiriminde bulunulması veya mahkemeden feshin tespitinin talep edilmesi gerekir; fesih sonrasında taraflar arasında yapılan imalat ve ödemelere ilişkin bir tasfiye süreci işletilir. Aşağıda fesih sebepleri ve sürecin işleyişi ele alınmaktadır.
Fesih İçin Hangi Sebepler İleri Sürülebilir?
İnşaatın sözleşmede öngörülen sürede tamamlanmaması, işin sözleşmeye veya projeye aykırı şekilde yürütülmesi, müteahhidin inşaatı tamamen durdurması veya arsa sahibinin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi, fesih sebebi olarak ileri sürülebilecek başlıca durumlar arasındadır. Fesih talebinin haklı bir sebebe dayanması, sonraki uyuşmazlıkların çözümü açısından belirleyicidir.
İhtar Çekmek Neden Önemlidir?
Sözleşmenin feshinden önce karşı tarafa yazılı bir ihtarla makul bir süre verilmesi, hem iyi niyet kuralının bir gereği hem de fesih hakkının kullanılabilmesi için genellikle aranan bir ön şarttır. İhtarda, hangi yükümlülüğün yerine getirilmediği ve verilen sürenin sonunda ne yapılacağı açıkça belirtilmelidir.
Kısmi Fesih ile Tam Fesih Arasındaki Fark
Bazı durumlarda sözleşmenin tamamı değil, henüz tamamlanmamış kısmı feshedilebilir; bu durumda tamamlanan imalatlar sözleşme hükümlerine göre değerlendirilir. Tam fesihte ise taraflar arasındaki ilişki bütünüyle sona erer ve daha kapsamlı bir tasfiye süreci gerekebilir.
Fesih Sonrası Tasfiye Nasıl Yapılır?
Sözleşme feshedildiğinde, müteahhidin o ana kadar yaptığı imalatın bedeli, arsa sahibinin yaptığı ödemeler ve varsa tazminat talepleri birlikte değerlendirilerek bir tasfiye hesabı çıkarılır. Bu hesaplama genellikle bilirkişi incelemesi gerektiren teknik bir süreçtir.
Fesih Yerine Sözleşmenin Devamı Mümkün müdür?
Taraflar, fesih yerine sözleşme koşullarını revize ederek, örneğin yeni bir teslim takvimi belirleyerek, ilişkiyi sürdürmeyi de tercih edebilir. Bu seçenek, özellikle inşaatın ileri bir aşamada olduğu durumlarda, tarafların menfaatine daha uygun bir çözüm olabilir.
Fesih Sürecinde Tapu Şerhi ve Üçüncü Kişilerin Durumu
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında bazı bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere önceden satılmış veya devredilmiş olması, fesih sürecini daha karmaşık hâle getirebilir. Böyle bir durumda, üçüncü kişilerin iyi niyetli olup olmadığı ve tapu kaydındaki şerhlerin niteliği, fesih sonrası hakların belirlenmesinde ayrıca değerlendirilmesi gereken bir husustur. Bu nedenle sözleşme aşamasında tapu şerhi ve teminat mekanizmalarının doğru kurgulanması, olası bir fesih sürecinde tarafların haklarının korunmasına katkı sağlar.
Yerel Bağlam
Fethiye'de turizm amaçlı konut ve yazlık projelerinde kat karşılığı inşaat sözleşmeleri sıkça kullanılmaktadır; mevsimsel iş yoğunluğu ve malzeme tedarikindeki dalgalanmalar, inşaat sürecinin öngörülen takvimde ilerlemesini etkileyebilmektedir. Bu tür projelerde ortaya çıkabilecek gecikme ve ifa sorunları, sözleşmenin fesih şartlarının önceden dikkatle düzenlenmesini daha da önemli kılar. Ecrimisil ve haksız işgal tazminatı davaları hakkında bilgi almak isteyenler Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davası Nedir? yazımızı da inceleyebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tek taraflı feshedilebilir mi?
Sözleşmede öngörülen şartların gerçekleşmesi ve gerekli ihtar sürecinin tamamlanması kaydıyla taraflardan biri sözleşmeyi feshedebilir.
Fesih için mutlaka mahkemeye başvurmak gerekir mi?
Bazı durumlarda taraflar anlaşarak sözleşmeyi sona erdirebilir; anlaşmazlık hâlinde ise feshin geçerliliğinin tespiti için mahkemeye başvurulması gerekebilir.
Müteahhit iflas ederse sözleşme ne olur?
Müteahhidin iflası hâlinde sözleşme ilişkisi, iflas hukuku kurallarıyla birlikte değerlendirilir; arsa sahibinin hakları bu çerçevede ayrıca incelenmelidir.
Arsa sahibi hangi hâllerde fesih hakkı kazanır?
İnşaatın öngörülen sürede tamamlanmaması, projeye aykırı yapılaşma veya inşaatın durması gibi durumlarda arsa sahibi fesih hakkını kullanabilir.
Fesih sonrası yapılan imalatın bedeli nasıl belirlenir?
Genellikle bilirkişi incelemesiyle, imalatın o tarihteki rayiç değeri esas alınarak hesaplanır.
Sözleşme feshedilirse önceden yapılan tapu devri geri alınabilir mi?
Fesih sonrası tapu kaydının düzeltilmesi gerekebilir; bu durumda tapu iptali ve tescili talebiyle ayrı bir hukuki süreç işletilebilir.
Fesih davası ne kadar sürer?
Süre, bilirkişi incelemesinin kapsamına ve dosyanın karmaşıklığına göre değişir; kesin bir süre önceden garanti edilemez.
Bağımsız bölümlerden bazıları üçüncü kişilere satılmışsa fesih mümkün müdür?
Bu durumda fesih mümkün olabilir, ancak üçüncü kişilerin kazanılmış hakları ve iyi niyeti ayrıca değerlendirilir; bu husus dosyanın somut şartlarına göre incelenmelidir.
Fesih davasında bilirkişi incelemesi zorunlu mudur?
Genellikle evet; yapılan imalatın niteliği ve bedeli teknik bir konu olduğundan, mahkemeler bu tür davalarda kural olarak bilirkişi incelemesine başvurur.
Bu konuyla ilgili sorularınız için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilir, Fethiye Gayrimenkul Hukuku sayfamızdan bu alandaki hizmetlerimiz hakkında bilgi alabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz; somut olayınız için bir avukata danışmanız önerilir.
Yazıda anlatılanlar genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi durumunuza özgü bir değerlendirme için bize ulaşabilirsiniz.