Fethiye'de Sitelerde Kat Mülkiyeti Kanunu Nasıl Uygulanır?
28 Eylül 2026 · Gayrimenkul Hukuku · 4 dk okuma · Yazar: Av. Aysel Atlı
Fethiye site yönetimi kat mülkiyeti kuralları, bölgede villa ve apartman sitelerinin yoğunluğu nedeniyle hem yerleşik hem de yabancı mülk sahiplerinin sıkça karşılaştığı bir konudur. Kat Mülkiyeti Kanunu, bağımsız bölümlerden oluşan bir yapıda kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini, ortak alanların yönetimini ve aidat sorumluluğunu düzenler.
- 01Yönetim Planının Hazırlanması
Sitenin işleyiş kurallarını belirleyen yönetim planı düzenlenir.
- 02Yönetici Ataması
Kat malikleri kurulu bir yönetici veya yönetim kurulu seçer.
- 03Aidat Belirlenmesi
Ortak gider bütçesi ve her bağımsız bölümün payı belirlenir.
- 04Kurul Toplantıları
Yıllık olağan toplantılarla yönetim faaliyetleri denetlenir.
Fethiye'de Site Yönetimi Kat Mülkiyeti Kanunu'na Göre Nasıl İşler?
Kısaca özetlemek gerekirse: kat mülkiyetine tabi bir sitede, ortak alanların kullanımı, aidat yükümlülükleri ve yönetimle ilgili kararlar Kat Mülkiyeti Kanunu ve sitenin kendi yönetim planı çerçevesinde belirlenir; kat malikleri kurulu bu sistemin temel karar organıdır. Aşağıda bu düzenin nasıl işlediği ele alınmaktadır.
Yönetim Planı Neden Önemlidir?
Yönetim planı, sitenin işleyişine ilişkin temel kuralları (ortak alanların kullanımı, aidat hesaplama yöntemi, yasaklı faaliyetler gibi) belirleyen, tüm kat maliklerini bağlayan bir belgedir. Yönetim planında değişiklik yapılabilmesi için kanunda öngörülen nitelikli çoğunluğun sağlanması gerekir; bu nedenle plan hükümleri günlük yaşamda referans alınacak en temel kaynaktır.
Kat Malikleri Kurulu Nasıl Çalışır?
Kat malikleri kurulu, sitenin en üst karar organıdır ve yılda en az bir kez olağan toplantı yapar. Toplantıda yönetici seçimi, bütçe onayı, aidat miktarının belirlenmesi gibi kararlar alınır. Kararların geçerliliği için kanunda öngörülen toplantı ve karar yeter sayılarına uyulması gerekir; bu sayılar, kararın niteliğine (olağan yönetim kararı veya yönetim planı değişikliği gibi) göre farklılık gösterebilir.
Aidat Yükümlülüğü Nasıl Belirlenir?
Ortak giderlere katılım payı, kural olarak her bağımsız bölümün arsa payına göre belirlenir; ancak yönetim planında farklı bir dağıtım usulü de kararlaştırılabilir. Aidatını ödemeyen kat malikinden bu alacağın tahsili için icra takibi başlatılabilir; bu konuda genel bilgi için Site Yönetiminde Aidat Borcu Nasıl Tahsil Edilir? yazımızı inceleyebilirsiniz.
Ortak Alanların Kullanımı
Bahçe, havuz, otopark gibi ortak alanların kullanımına ilişkin kurallar yönetim planında düzenlenir; bir kat malikinin ortak alanı münhasıran kendi kullanımına ayırması veya diğer maliklerin kullanımını engelleyecek şekilde tasarrufta bulunması, diğer maliklerin itirazına konu olabilir.
Yabancı Mülk Sahipleri Açısından Site Yönetimi
Fethiye'de villa veya apartman sitelerinde taşınmaz sahibi olan yabancı uyruklu kişiler de, diğer kat malikleriyle aynı hak ve yükümlülüklere sahiptir; kat malikleri kuruluna katılma, oy kullanma ve aidat ödeme yükümlülüğü bu kapsamdadır. Yılın belirli dönemlerinde Türkiye'de bulunmayan mülk sahiplerinin, toplantılara ve karar süreçlerine vekil aracılığıyla katılması pratik bir çözüm olabilir.
Yönetim Planına Aykırı Davranışların Sonucu
Yönetim planına veya kanuna aykırı davranan bir kat maliki hakkında, diğer kat malikleri veya yönetici tarafından bu aykırılığın giderilmesi talep edilebilir; ısrarla devam eden ciddi aykırılıklarda, kanunda öngörülen şartlarla o bağımsız bölümün kullanımına ilişkin ek tedbirler de gündeme gelebilir.
Denetçi Atanması ve Yöneticinin Denetlenmesi
Kat malikleri kurulu, yöneticinin faaliyetlerini denetlemek üzere bir denetçi veya denetim kurulu atayabilir. Denetçi, yöneticinin gelir-gider hesaplarını ve harcamalarını inceleyerek kat malikleri kuruluna rapor sunar; bu mekanizma, özellikle yıl içinde sitede yaşamayan mülk sahiplerinin yönetimin şeffaf işlediğinden emin olmasına katkı sağlar.
Acil Durumlarda Yöneticinin Yetkisi
Yönetici, kat malikleri kurulunun onayını beklemeden acil ve gecikmesinde sakınca bulunan onarım işlerini yaptırma yetkisine sahiptir; ancak bu yetki, olağan bütçe dışında kalan ve gecikmesi hâlinde daha büyük zarara yol açabilecek durumlarla sınırlıdır. Bu tür harcamaların sonradan kat malikleri kuruluna bildirilmesi ve hesabının verilmesi gerekir.
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetim planı değiştirilebilir mi?
Evet; ancak yönetim planında değişiklik yapılabilmesi için kanunda öngörülen nitelikli çoğunluğun (kural olarak kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından belirli bir oranının) onayı gerekir.
Kat malikleri kuruluna katılmayan bir malik kararlardan etkilenir mi?
Evet; usulüne uygun toplanan kurulda alınan kararlar, toplantıya katılmayan kat maliklerini de bağlar.
Yönetici seçilmesi zorunlu mudur?
Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü bulunan yapılarda yönetici atanması zorunludur; daha az bağımsız bölümlü yapılarda da yönetici atanabilir.
Kiracı, kat malikleri kurulu toplantısına katılabilir mi?
Kiracı, kural olarak oy hakkına sahip olmasa da, kendisini ilgilendiren konularda görüş bildirmek üzere toplantıya katılabilir; ancak bu, yönetim planı ve kat malikinin tercihine bağlı olabilir.
Ortak gider bütçesi nasıl belirlenir?
Bütçe, yönetici tarafından hazırlanır ve kat malikleri kurulunun onayına sunulur; onaylanan bütçe doğrultusunda aidatlar tahsil edilir.
Aidat borcu nedeniyle bağımsız bölüme haciz konulabilir mi?
Evet; aidat borcu için başlatılan icra takibi sonucunda, borç ödenmezse bağımsız bölüm üzerine haciz işlemi uygulanabilir.
Site yöneticisi kat maliklerinden biri olmak zorunda mıdır?
Hayır; yönetici, kat maliklerinden biri olabileceği gibi, kat malikleri kurulunun tercihine göre profesyonel bir yönetim şirketi de olabilir.
Bu konuyla ilgili sorularınız için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilir, Fethiye Gayrimenkul Hukuku sayfamızdan bu alandaki hizmetlerimiz hakkında bilgi alabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz; somut olayınız için bir avukata danışmanız önerilir.
Yazıda anlatılanlar genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi durumunuza özgü bir değerlendirme için bize ulaşabilirsiniz.